Kentsel Dönüşüm

Kentsel Dönüşüm2018-12-24T08:01:46+03:00

Kentsel Dönüşüm Neden Çalışmıyor ?

Kentsel Dönüşüm Neden Çalışmıyor ?

  1. Kanunda yazan maddeler uygulanmıyor.

– harç muafiyetleri belediyelerce uygulanmıyor. 2016’daki değişikliği önce bakanlık anlamalı sonra belediyelere anlatmalı.. harç muafiyeti yalnızca imar kanunu 21 ve 23 için kalktı. yol kanal katılım payları hariç tüm muafiyetlerin yeniden uygulanması değişiklikten bu yana alınan harçların iadesinin sağlanması gerekli.

Bunun için tüm belediyelere genelge çıkarılmalı. Bu genelgeye tapu ve vergi dairelerinin yanlış uygulamaları da dahil edilmeli..

  1. İmar barışı etkiledi.

– 3 katlı alanda 4 daire yapmış vatandaş daha önce ikna oluyordu. oğluna, kızına bakamadığı (ayıramadığı) tek tek satamadığı toplamda 600.000,00 tl satacağı 4 katlı binadan vazgeçip adedini 450.000,00 tl’ ye satacağı 2 daireye ikna oluyordu.

– imar barışı ile yasal yapacağından daha fazla daireye yasal dairelerle aynı haklara sahip oluyor. tapu aldığı için daireleri miras gibi ayırabiliyor tek tek satabiliyor. esnaf kefalete ipotek verebiliyor. neden kentsel dönüşüne girip daha azına razı olsun?

-imar barışının negatif etkisi tamamı ile yok edilemez ancak etkisi azaltılabilir. imar barışı ile kentsel dönüşüm kanunu birlikte çalıştırılabilir.

       Örnek: imar barışına girip tapularını almış binalar kendi istekleri ile (belediye ve bakanlık uygulamaları hariç) yapı kimlik numarası aldığı tarihten itibaren 1-2-3 yıl (tercihli ve teşvikli olabilir) içinde kentsel dönüşüme başvurursa; 6303’da bulunan %10 imar artışından yararlanabilir.bu durum kaçak bina yapmayan vatandaşa haksızlık olacaktır. ancak yalnızca imar barışı uygulandığında bu haksızlık zaten gerçekleşmiş demektir. çünkü imar barışı yaklaşık ortalama olarak %25 imar artışını fiili olarak gerçekleştirmiştir.(3kat imarlı yere 4 daire tapusu vermek sureti ile)6306 imar barış ile entegre edildiğinde bu haksızlık farkı %10 mertebesine çekilecektir.

–  bunun başka bir faydası imar barışı yapmaya yanaşmayan vatandaşları çekecektir. 1 ya da 2 dairesi olan 3 kat imarlı arsa sahibi elektrik, suyum var. ne gerek var imar barışına demektedir. %10 artış onu imar barışına yöneltecek. 6306 ile verilen sübvansiyona kaynak yaratılmış olacaktır.

– imar barışı etkisini azaltmak için öne çekilen otopark yönetmeliğindeki haklar verilebilir. imar barışı ve kentsel dönüşüm yapan parsel 250 m² ve 9m cephe şartı aranmaksızın sürekli ve süresiz olarak otopark adedinde %50 indirim alabilir.

  1. Belediyeler kanundan yana ikna edilmeli.

belediyelerin kaynak kayıpları telafi edilmiyor. bütçede ve kanunda olmasına rağmen…(kentsel dönüşüm kanunun mali gelir bölümünde ifade edilmektedir.

-kaynak kayıplarının telafisi kanunda belirtilen belediyelere personel ve maaş desteği şartına bağlanmalı.  yani belediyelerin rezerv alan belirleyip çalışma yapmaları halinde 657 sayılı kanuna bağlı olmadan çalıştıracakları teknik personelin maaşlarını bakanlıktan talep etmek hakları olduğu gibi her belediye; hizmet götürmekle mükellef oldukları alanın en az %5 bir alanı (birden fazla parça ile olabilir) rezerv alan ilan edip proje geliştirmek şartı ile hem bu alanlar hem sınırları dahilinde kentsel yenilemeye giren münferit parsellerdeki harç muafiyetlerini talep edebilirler. bunun için almadıkları her harç kalemine makbuz kesip gelir müdürlüğünde ayrı bir hesapta tutmalılar. sayıştay denetime açık olmalı.

– bu kaynak telafisi nakit olmak zorunda değil. sgk primlerinden elektrik faturalarından mahsup edilebilir. zaten bu kalemlerde devlete borçlu olmayan belediye yok. devlet alamadağı parayı vatandaştan alamadığına say demiş olacak. belediyede vatandaştan alamadığı harcı devlete vermediği paradan düşecek. ortada pek nakit dönmüyor sonuç olarak kanunda olan %10 imar artışı uygulanmıyor.

kentsel dönüşüm mahalle arasındaki 1 parselin yıkılıp yenisinin yapılması kısırlığından çıkarılmalı. geniş alanlarda bahçeli sosyal donatıları sitelere dönmesi hızlandırılmalı bu yüzden %10 imar artışı yetkisi bakan onayından il müdürlüğü onayına düşürülmeli ve il müdürleri bu artış için desteklenmeli, cesaretlendirmelidirler. 10 rutin bir uygulamaya döndürülmelidir. mahallelerde yaşayan insanlar örnekleri gördükçe 20 parsel bir araya gelirsek tek tek müteahhide verdiğimizden daha kazançlıyız diye düşünmeli. bu yüzden %10 artışı kooparaatife de bağlanabilir.(eski belediye uygulama yönetmeliğinde var olan birşeydi).Ancak tespitim şu durki bunun olabilmesinin bir başka ihtiyacı da müşavir kentsel dönüşüm firmaları yaratmaktan geçmektedir.

  1. Kooparatif şartları

20 parsel için ele alalım; spk ya bağlı gayrimenkul değerleme uzmanı 20 parselin değerini çıkarır. boş arsa, tek daire,2 daire,3 daire her maliğin klooparatif ortaklığına ne kadar bir değerle katıldığını belirlenir. bu değerlendirme arsa ayrı üzerindeki binasının enkazı ayrı hatta imar barışına girip girmediği ayrı değerlendirilir.

20 malikin arsa değerlerinin toplamı arsa payı kabul edilir müteahhide verildiğinde müteahitin satışına terk edilerek fazla  dairelerde kooperatif  ortaklığına kalacağı için o dairelere üye kaydedilir. maliklerin verdiği arsaya  karşılık yeni  üyelere dende arsa payı peşinatları talep edilir. imalat bu peşinatla finanse edilirken belli bir sınırdan sonra  ortaklığa yalnızca arsa ile girenler de taksit ödemeye başlar. binaların enkaz bedeli taksitlerden düşülür, enkaz bedeli biten üye  bittiği yerden taksit ödemeye devam eder. imar barışına yapılan masraflarda taksitlerden düşer. bittiği yerden  taksite devam eder.

bu rezerv alanlarda en çok karşılaşılan  ‘benim üç dairem var, boş arsa ile aynı daireyi verdiler’ şikayetini ortadan kaldırcaktır. Herhalükar da  müteahhite  verilenden karlı bir ortaklık olacaktır. kooperatif yönetiminin de bir bakanlık bir belediye yetkilisi olabilir.ancak bütün planlamayı yapısında (gayrimenkul değerlme uzmaanı,kentsel dönüşüm uzmanı,mimar,harita mühendisi,şehir plancısı ,işnşşat mühendisi,elektrik.ve diğer gerekli mühdensilerin hepsinin firmasasal yada imza yetkisi düzeytinde iştirak ettiği bir müşavir kentsel dönüşüm müşaviri firma yapısı oluşturmalı ,ve müşavirin plandığı kati şekilde belediye ve çevre şehirciliğin denetlediği bir kentsel dönüşüm müşavirliği planlamalı  yeni üyeliklere arsa sahipleri öncelikli olabilir.

kentsel dönüşüm kredisi ile kalan ödeme bir kerede verilip vatandaş 10 yılda ödeyebilir. para toplama sorununu çözer teslim süresini kısaltır nakit para bu krediden yeni üyede yararlanmalı.

  1. OLMAZSA OLMAZIZMI KENTSEL DÜNŞÜÜM MÜŞAVİR FİRMALARI
    1. KENTSEL DÖNÜŞÜM UZMANLARI(ŞUAN SADECE RİSKLİ YAPI TESPİT UZMANLARIMIZ VAR ,FİNASTAN ANLAMAZ GAYRŞMENKULDEN ANLAMAZ ,PLANDAN PROJEDEN ANLAMAZ)
  1. Kentsel dönüşümde 2/3 satışı

6306 Sayılı Kanunun 15 ve 15 A maddelerinde geçen ve 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlayan mal sahiplerinin tasavvufunda ve real şartları içeren uzlaşma üzerine 1/3 hisse payı sahiplerinin de uzlaşması ya da 6306-15 ve 15A ya göre satışı yapılabilmektedir. Ancak üzerinde çalışılan dosyalar ve detaylara baktığımız zaman mal sahipleri üzerinde etkili olan bu durum ayni hak sahipleri üzerinde uygulanamadığı ve kanunda yeri olmadığı gerekçesi ile hedeflenen çözüm sağlanamamakta ve süreçler adli yargı ve hukuksal yollarla üretilen süre uzatılma ve bahanelerle durdurulmaktadır.

Örneğin; bir arsa tapusu üzerinde bulunan riskli yapı tespiti yapılan bir binanın tüm malikler tarafından talep edilse dahi art niyetli kişi ve kişilerce geçmişe dönük süreci durdurmak veya tıkamak amacı ile kullanılan intifa ve irtifa hakları ile mal sahipleri mağdur edilerek süreç tıkanmaktadır. Çözüm teklifimiz kanunda açıkça yeri olan intifa hakkı sahibinin ilgili belediyede bulanan emlak rayiç bedelinin 1/3 lük kısmı mal sahipleri tarafından intifa sahibine ödenerek talep üzerine kaldırılabilir iken intifa sahibi talep etmediği sürece kaldırılamamaktadır.

Önerilen çözüm; 15 ve 15A maddelerinde 2/3  e sahip olunan ve alınan kararlara riayet etmeyen 3 te 1 lik  kısma yapıldığı gibi intifak sahiplerinin satışında yapılabilmesidir. Bu işlem sektörde hedeflenen ilerleyiş ve çözüm odaklı yapılanmanın hızlanmasına ve süreci engellemek isteyen art niyetlilerin engelleyemeden sistemin devamına katkı sağlayacaktır.

  1. 6306 satış işlemlerinde intifa durumu:

Satış işlemlerinin intifa konularak yada yıllardır alırken yada satarken önemsenmeyen hisse paylarının düzeltilmesi davası açılarak sürecin ihtiyatli tedbir  kararı ile  durdurulması 6306 sayılı kanunun 15 ve 15 A maddelerine göre hazırlanan satışın bedelli intifa hakkı tesisi ile sadece sistemi tıkamak ve durdurmak için riskli yapı olarak tespit edilmiş binalarda dahi hukuksal ve yargı sistemindeki detaylarla durdurulması ve devletimizin insanlarımızın can güvenliği için yapmış olduğu kentsel dönüşüm destek çalışmaları uygulamada sündürülerek sıkıntıya sokulmaktadır.

        Önerimiz; Geçmişte yapılmayan bu uygulamaların cevre şehircilik sisteminde satış planlaması başladığı tarihten itibaren yapılmaması yaptırılmaması ya da göz önüne alınmaması (örneğin 50 yıllık riskli yapı tespiti yapılmış bir binanın mal sahipleri arasındaki hisse payları eşit olmasına rağmen ,(10 malikli bir bina da 1/10*10 iken) kentsel dönüşüm satış işlemleri başladıktan sonra zemin kat maliklerinin hisselerinin daha az olduğu gerekçesiyle açılan hisse payı düzeltme davalarının riskli yapı tespiti yapılmış ve 2+1 aylık süreç içerisinde riskli olduğu için yıkılması gereken binalarda dava sonuçlanana kadar yaşam devam etmekte ve can güvenliği tehdit edimektedir.)

  1. İmar düzenlemesi sonucun oluşan parseller ve hak kayıpları :

İmar düzenlemesiyle oluşan parsellerde asıl parsel sahiplerine ek olarak gelen ve diğer parsellerde yaşanan olumsuzlukların büyük ve eskiden elde edilmiş hisselerle diğer parsel hissedarlarının aynı parselde buluşturulması sonucu büyük hisse sahibi de olsalar diğer hisse sahiplerinin  istediği faiş durumlar sonucu yapılan planlamalar bozulmakta ve hatalar oluşmaktadır.

Önerimiz : ön alım hakkı gibi kentsel dönüşümle yada imar yönetmeliği ile düzenlenen bir durumla ön alım hakkı yada satış hakkının asıl parsel sahiplerine verilmesi yada kentsel dönüşüme 2/3 satış hakkının engellenememesi gerekmektedir.