Neoparatif

 

KENTSEL DÖNÜŞÜM

MÜŞAVİRLİK

YÖNTEMi

(NEOPARATİF)

 

 

 

1.BÖLÜM:AÇIKLAMALAR VE AMAÇLAR

 

NEOPARATİF

 

AMACIMIZ:

Neo yapı kentsel dönüşüm planlama sisteminde bir binanın kentsel dönüşümü planlanırken eski bina değeri, mimari planın nasıl olacağı, bu mimari plan kapsamında yeni binanın yaklaşık maliyeti ve yeni bina değeri, kentsel dönüşüm kredi ve kira faydaları ve inşaatın nasıl ve hangi firma tarafından yapılacağı profesyonel ve yetkili kuruluşlar ile siz mal sahipleri için belirlenerek tam bir kentsel dönüşüm müşavirlik hizmeti vermeyi amaçlamaktayız.

(Apartmanlarda kentsel dönüşüm yapabilmek ve sonuç alınabilmesi kaosların ortadan kaldırılması maksimum düzeye çıkarmak adına apartman karar defterinde 2/3 çoğunluk ile karar almayan hiçbir binada kentsel dönüşüm adına çözüm üretilememekte, mahkeme ve benzer idari ve adli yollarda tıkanmalar yaşanmaktadır. Bu yüzden apartman karar defteri 2/3 uzlaşması olmayan ya da değerlendirme sonucunda 2/3 uzlaşmanın sağlanamayacağı bariz belli olan eşitliklerde riskli yapı tespiti yapılarak mağduriyetlerin yapılmaması ya da eşit paylara sahip durumlarda müşavir bilirkişilerle teklif denklikleri sağlanarak riskli yapı tespitinin bu aşamalardan sonra yapılması gerekmektedir. Prensip olarak 2/3 uzlaşması yukarıdaki kriterlere yaklaşmayan hiçbir dosyayı uygulamaya sokmama taraftarıyız.)

  1. Mevcut binanın imar durumu, aplikasyon krokisi, mimari ve betonarme projesi, tapu kaydı, tapu senedi, apartman yönetim planı ve yönetim kararı
  2. Binam riskli mi? Depreme dayanıklı mı?
  3. Mevcut binanın ekspertizi
  4. Banka kredisi ve kira yardımı
  5. Yeni binanın proje çizimi
  6. Yeni binanın proje ekspertizi
  7. Yeni binanın yaklaşık maliyeti
  8. Kentsel dönüşüm kar-zarar değerlendirmesi
  9. İnşaatın yaptırılması

BİNAYA AİT MÜLKİYET BİLGİLERİ

Mevcut binanın imar durumu, aplikasyon krokisi, mimari ve betonarme projesi, tapu kaydı, tapu senedi, apartman yönetim planı ve yönetim kararı

Yukarıdaki bilgi ve belgelere ulaşmak yaklaşık maliyeti 1500 tl olan bu belgeleri apartman sahipleri tarafından ödenmemek için müteahhide gittiği ve planlamanın sac ayağının yanlış başlamasını engellemek adına apartman yönetim, planlama kararı olan ve bir müşavir firma ile anlaşma imzalayan apartman heyetinin talebi ile ilgili belediyeden, tapu müdürlüğünde ya da lihkap bürolarından alınabilmesi için bir düzenleme yapılması gerekmektedir.

 

 

 

 

BİNAM RİSKLİ Mİ? DEPREME DAYANIKLI MI?

 

6306 Sayılı kentsel dönüşüm yönetmeliğine göre çevre ve şehircilik bakanlığı tarafından lisanslı bir kuruluş olan ‘’Neo Yapı’’ olarak yapacağımız çalışmalarla bu soruya hizmet veriyoruz.

Riskli yapı tespiti yapılırken sistemde binaların %100 olmasa da %51 oranında verecekleri sonuç yaklaşık olarak öngörülebilmekte, yapılan saha çalışmaları ile netleştirilmektedir. Örneğin; 1998 yılından önce yapılmış betonarme bir binada nervürsüz düz donatı kullanıldığı için 2007 deprem yönetmeliği şartlarını sağlamayacaktır. Bu yüzden binanın riskli olduğu öngörülebilmektedir. Ancak test ve tespitlerden sonra kesin sonuç verir. Bu yönteme baktığımızda riskli yapı tespiti ya da geliştirilir ise kentsel dönüşüm uzmanı (kesinlikle geliştirilmeli ve kentsel dönüşüm uzmanlığı oluşturulmalı) bina hakkında ön kararı verip değerlendirme öngörebilmektedir.

 

MEVCUT BİNANIN EKSPERTİZİ

 

Eski binanızın, dairenizin ya da mülkiyetinizin piyasa şartlarındaki değerini bilirseniz yeni bina yapıp yapmama konusundaki kararlarınızı gözden geçirebilirsiniz. Sahip olduğunu bilirseniz kazançlarınızı daha iyi değerlendirebilirsiniz. Ekspertizlerimiz SPK ve BDDK onaylı banka teminat ve kontrolü ile yapılmaktadır.

Neden mevcut bina ekspertizi yapılmalı sorusunun cevabını ararken her bir malikin kendisine ait olan mülkiyetin değerini belirlerken özgün değer haklarına sahip olduğu bu yüzden de aynı apartmanda bulunmasına rağmen ik farklı dairenin birbirinden çok uzak ve muhtemelen gerçek dışı değerleri söz konusu olabilmektedir. Toplumumuzda bu sorunun çözümünde ya da sıkıştığımızda örneğin kredi talep ettiğimizde konunun muhatabı olarak bankalar dahil BDDK ya da SPK onaylı ekspertiz firmalarına sorumluluk vererek onlardan bilgi ve belge talep etmektedir. Apartmanlardaki bu değişik düşünceleri bertaraf etmek ve temel kurallara indirgemek için aynı yönteme başvurup mevcut durum tespitinin yapılması adına eksperlere başvurarak (müşavirlik bünyesinde ya da özelden alınacak) mevcut binanın her bir bağımsız bölümünün ayrı ayrı değer tespiti yapılabilmektedir. Böylece gerçekte her bir malikin elinde ne olduğunu net ve doğru bir şekilde tespit ederek planlamada başlangıcı doğru yapılabilmesi amaçlanmaktadır.

Bu aşamada tecrübelerimiz bize gösterdi ki geçmişten bugüne özellikle kat mülkiyeti kanununa göre planlanmış arsa payı hisseleri uzun yıllardır üzerinde konu oluşmadığı için fark edilmeyen durum ve düzeydedir. Örneğin; 9daire ve 1 dükkandan oluşan binanın hisse payları 1/10 hisse paylı her bir bağımsız bölüm malikinin zaman içerisinde değişkenlikler yaşadığı ve bugün ki değerlendirmede dükkan ve dairelerinin hisse paylarının çok farklı olduğu, dükkânın değer artışının arttığı ve kentsel dönüşüm aşamasında hisse payı düzeltme davaları açılarak, süreçlerin ve taleplerin değişkenlikleri artı ve eksileri zorlanarak kabul edilmeye çalışılmaktadır. Bu sürecin çözümü adalet bakanlığında hali hazırda bilirkişiler tarafından çözülmektedir. Bu ve buna benzer detayları emsalleyerek adalet bakanlığına bağlı bilirkişilik ünvanına sahip kişi ve kişilerce müşavirlik firmaları altında mahkeme yolları kapatılarak belirlenmesi ve hızlı bir çözüm üretilmesi düşünülmelidir.

 

 

 

BANKA KREDİSİ VE KİRA YARDIMI

 

Binanız riskli olup kentsel dönüşüm sonunda değerlendirilmiş ise devlet desteği ile her bir malik 18 ay kira ya da yaklaşık %4 konut kredi faiz indirimi imkanlarından faydalanabilir.

Kentsel dönüşüm müşavirliğinin öneminin ve kentsel dönüşüm uzmanının oluşturulması ve planlanması gerekliğinin banka kredisi ve kira yardımı değerlendirilmelerine bakıldığında başarısız bir uygulamanın olduğu görülmektedir. Bunun temel nedenlerinden bir tanesi, kentsel dönüşüm kredi uygulamasının banka personellerine bırakılarak kentsel dönüşümde avantajların (Kredi anapara ötelemesinin 2 yıl faiz destekli 10 yıl kredi) gibi durumların banka personeli tarafından sadece faiz ve para miktarı bedelleri üzerinden değerlendirilmesi sonucu maliklerin kredi kullanımı sağlanamamaktadır. Halbuki inşaat yapımı esnasında kentsel dönüşümde 125.000 tl’lik bir ödeme yerine yaklaşık 26.500 tl’lik (kredi faiz oranına göre değişken) 24 aylık süreçte ödeme yaparak binasında oturmaya başlayabileceği, oturmaya başladıktan sonra da mortgage öder gibi depreme dayanıklı binasında yaşama şansı bulabilmektedir. Ancak bu durum doğru anlatılamadığı için sistemsel olarak çalışmamaktadır.

Kira yardımı konusu, devletin düzenlemiş olduğu kentsel dönüşüm yasasındaki en büyük devlet adına kayıp ve halk adına çalışan destek olarak ortadadır.

Kentsel dönüşüm uzmanı yukardaki analizlerle beraber kira ya da kredi değerlendirmesini yaparak apartman maliklerini doğru kazanç yöntemine yönlendirerek bireysel anlamda her birine ayrı ayrı katkıda bulunabilecektir.

 

YENİ BİNANIN PROJE ÇİZİMİ

 

İlgili belediye imar yönetmelikleri kapsamında yapılabilecek yeni binanın nasıl olacağına siz ‘’mal sahiplerinin ‘’talepleri ile uzman mühendis ve mimar kadromuzla değerlendiriyoruz. Bunun için yazılmış matematiksel ‘’neoparatif’’ modelimiz mal sahiplerinin her türlü değişkende eşitlik ilkesini sağlamasını başarmaktadır. Kentsel dönüşüm kapsamında uzlaşı için 2/3 çoğunluk ana kıstas alınarak ‘’tüm mal sahiplerinin ‘’ istekleri doğrultusunda maksimum isteklerini karşılayacak planlama yapılmaya çalışılmaktadır. Bunun için verilen anket çalışmalarının detaylı ve içtenlikle düzenlenmesi gerekmektedir.

Geçmiş sistemlerde bizim inşaat alanlarında iki tür yöntem vardı.

  • Kat karşılığı inşaat: alıcısı belli olmayan satıcının planlayıp yaptığı ve alıcının değerlendirmeleri sonucunda en iyi şartlarda en makul yapıyı aldığı ama hala %100 memnun olamadığı yapım türüdür.
  • Taahhüt karşılığı inşaat: alıcısı ve satıcısı belli olan istenilen projeyi planlayıp yapımının sağlandığı ve alıcının bedelini ödediği yapım ve planlama şeklidir.

Kentsel dönüşümde yeni bir model elde edilip durum tespiti alıcısı belli olan alıcının planlamak istediği ya da planladığı yapının yapılmasını istemektedir. Müşavirlik modelimiz tam olarak bir apartmanda bulunan tüm dairelerin, dairenin tamamının değerlendirmesi alınıp en az 2/3 ün kararı ve istekleri doğrultusunda bedel analizleri ayrı ayrı yapılacağı için farklı büyüklük ve farklı birim sayısı ve farklı detaylarla inşa edilebilecek şekilde planlanabilmelidir.

Örneğin; 1 kat 160 m2 olan eski daire alanı bir malikin bir katta 160 m2 lik tek bir daire isterken diğer malikin diğer katta 2 adet 80’er m2 lik 2+1 daire isteme hakkı fen ve sanat kuralları korunarak 2/3’lük apartman ya da bina uyumu gözetilerek mimar ve mühendisler tarafından analizler neticesinde planlanabilmektedir.

 

Müşavirlik bünyemizde bulunan 3 ayrı mimarlık firmasından elde edilen mal sahipleri talepleri doğrultusunda projeler oluşturularak maliklerin 2/3 kararı ile kendi talep ettikleri ve kendi sosyal yaşantılarına uygun, sosyal çevreleri değişmeyen binaları planlama haklarına sahip olabilmektedirler. Buradaki kıstas 2/3 çoğunluğun esasına dayanarak çözüm üretileceğinin mal sahiplerinin tamamının başlangıçta kabul etmesidir.

Eğer burada yukarıdaki süreç yönetilmez ise piyasa şartlarında gördüğümüz ve sürekli karşımıza çıkan mühendis mimarların yaptığı işi mal sahiplerinin yanlış yönelim ve basit bedeller olmasına rağmen  (imar durumu belgesi =yaklaşık 500 tl , aplikasyon krokisi = yaklaşık 575 tl ,  tapu kaydı = yaklaşık 100 tl, belediye arşivinden alınacak eski mimari ve betonarme proje ve yönetim planı ekleri bedeli =300 tl, toplamda yaklaşık 1500 tl olan şu basit bedeller yüzünden mal sahiplerini müteahhitlere gitmeye mecbur bırakıp mal sahibi -müteahhit ,mühendis-mimar , müteahhit- mal sahibi dörtgenine sürükleyerek işin planlamasını aslında yapan mimar ve mühendislerin mal sahipleri ile diyalog kuramayıp müteahhitlerin kurguladıkları oyunu oynamaya mecbur kalıp asli görevi inşaatı finans maliyetiyle yapmak olan müteahhittin planlamayı ele alıp planladığı detaylar gerçekleşmeyince ( fen ve sanat, imar kuralları gereği ) suçlayacak yapıyı mimar ve mühendislere atarak mimar ve mühendis kalitesini ve değerini bozmakta ayrıca bütün planlamayı çöpe atarak mağduriyetler oluşturmaktadır.

Bunun önüne geçilmesinin temel gereği mal sahibi ve bu müşavirlik modelinde mühendis mimarlar grubunu yan yana getirerek çözüme ulaştırmak ve uygulanabilir projeler üretmek olmasıdır. Müteahhitlerin yukarıda belirtmeye çalıştığımız kıstaslarda ortaya çıkan sonuç şu örnek ile açıklanabilir.

Yapılamayacak bir çizimi oluşturup vaatlerle mal sahiplerini sözleşmeye ikna edip aksini ikna edenlere ben torpil buldum ,ben hallederim gibi boş vaatler ile sözleşme yapıp imar kurallarına göre gerçek olan mimar ve mühendis imzalı belgeleri finans gücünü kullanarak es geçilmesini ve değerlendirilmesini engelleyerek sözleşme yaptıktan sonra ise beceriksiz mimar mühendis beni kandırmış edasıyla kendini temize çıkarmaya çalışıp, çok sıkışırsa da sözleşmemiz var ne haliniz varsa görün ya da ortada bir cenaze var bir şekilde kaldıracağız, kusura bakmayın ya da küçük inisiyatifler vererek ciddi mağduriyetler oluşmasına ve mal sahiplerinin ellerinde olan son mülklerini kaybetmesine neden olabilecek sonuçlar doğmaktadır. Bunların engellenmesinin temel yolu, müteahhit -mal sahipler buluşması yerine mühendis-mal sahipleri buluşmasının sağlamakta geçmektedir. İşini gerçekte net ve dürüst şekilde planlayarak yapan müteahhitler belirtiğimiz çizginin dışında olup, yaptığımız çıkarım bir değerlendirmedir.

 

 

 

 

 

YENİ BİNANIN PROJE EKSPERTİZİ

Sizinle beraber oluşturduğumuz projemiz üzerinden kentsel dönüşüm kapsamında tekrar ekspertiz yaptırarak, yeni binanızın, dairenizin yeni değerini de belirliyoruz.

Mal sahiplerinin kendi istekleri doğrultusunda planlamış oldukları mimari projeler yaklaşık kentsel dönüşüm müşavirinin yönlendirmesiyle bina yapım sınıfının (a sınıfı ultra lüks yapı, b sınıfı lüks yapı , c sınıfı bölgesel normal yapı) kriterlerine göre planlanan projelerin proje geliştirme yöntemiyle gelecekteki değerinin tespit edilerek yeni yapılacak binaların gerçek değerine ulaşarak hem projenin yapılabilirliğinin hem proje sınıf maliyetinin, hem proje birim maliyetinin, nasıl olması gerektiğini mal sahipleri için belirlemekte gerçek ve doğru bir yaklaşım ile etkileşim kurmuş olacaktır.

Bu kentsel dönüşümde, artık daire fazla, daire fazla alan gibi kısımlardan elde edilebilecek alanların bedelini de tespit edebileceği için projenin doğru bir yatırım fırsatı doğru bir değerlendirme doğru bir yaklaşım olup olmadığı hakkında %100 fikir vermektedir. Ve müşavirliğin sonuna gelindiğinde eksper binaların geleceği hakkında vermiş olduğu eksper raporunu bankaya onaylatarak maliklerin kredi değerlendirmesini küçük bir hata payı ile taahhüt altına alması demektir.

YENİ BİNANIN YAKLAŞIK MALİYETİ

Sizinle beraber oluşturduğumuz projelerin toplam m2’si üzerinden piyasa ve bayındırlık birim fiyatları üzerinden birim m2 maliyetini (yaklaşık maliyetini) kesin hesaplamamızı yapıyoruz.

Riskli olup olmadığı tespit edilen malikler ile talepleri doğrultusunda oluşturulan taslak mimari projenin gayrimenkul değerleme uzmanı ile belirlemiş oldukları cins ve sınıflarına istinaden binanın gerçek ve yaklaşık maliyetini piyasa şartlar göz önüne alınarak, piyasa formatında detaylı fiyat analizi yaparak ve işin sonunda yapmış olduğu yaklaşık maliyet hesabını kesin hesaba dönüştürerek oluşturulması işlemleri ( inşaat  mühendisi analisti) özgür ve bağımsız bir inşaat maliyet analisti firma tarafından yapılır .

KENTSEL DÖNÜŞÜM KAR-ZARAR DEĞERLENDİRMESİ

Riskli olup olmadığı belirlenen, eski değeri tespit edilmiş proje sizin isteklerinize göre minimum 2/3 katılım oranıyla çizilmişi, planlanmış, planlanan projelerden ekspertiz yapılarak yeni binanın değeri tespit edilir. Kar zarar değerlendirmesi yaparak kentsel dönüşüm kapsamında binanızın ne kadar karlı bir yatırım olacağı sizin için belirlenir.

Bu bölümde yukarıda yapılan iş ve işlemlerin müşavirlik bünyesinde bulunan sürekli iletişim halinde olan üstteki birim ve kuruluşların basit ön değerlendirilmesi ile projenin fizibile olup olmadığı değerlendirilip mağduriyetler oluşmadan bina ya da apartman maliklerini başka bir yön ve yönteme iterek olası sonuçların ortaya çıkmasını engellemektedir.

 

İNŞAATIN YAPTIRILMASI

Kar-zarar değerlendirilmesi yapılmış apartmanınızda inşaatınız biz Neo Plan Yapı olarak yapabileceğimiz gibi, sizin tercih ettiğiniz ve hazırlanan dosyayı tercih eden bir firma bizim hazırladığımız, dosyayı alıp projemize teklifte bulunarak rekabet yaratıp kaliteyi arttıracak ve bina inşaat maliyetini düşürecektir.

Müşavir firmaların inşaat yapmamaları planlanan bütün projelerin fizibilitesinde planlama garantörlüğü (ruhsat alınabilirliği) istenirse inşaat boyunca yapım kontrol ve garantörlüğü verilerek inşaatın yukarıda hazırlanan bilgi ve belgeler ile oluşturulan önce ön planı yapılan sonra bütün teknik detaylarının detaylı olarak hazırlandığı ve mal sahiplerinin yanında olan piyasa koşullarına ve gerçek planlamada müteahhidi kontrol eden hayal yerine gerçekler üzerine planlanmış ve belgelendirilmiş    işlerin  her biri  müşavir alt firmasının imzası bulunan işlemler ile hazırladığı ihale dosyasını mal sahiplerine sunan :

Bütün mal sahiplerinin günümüz koşullarında tanıdığı ve bildiği dostluğu arkadaşlığı olan ya da ticari faaliyetleri olan bir müteahhidi, bir avukatı, bir sigortacısı, bankacısı bulunduğunu da düşündüğümüzde müşavir firma gerekliliği apartman ya da daha büyük alanlar için olmazsa olmaz kriter olduğu değerlendirildiğinde yukarıda hazırlanan dosya bu işi yapmak isteyen her bir mal sahibinin getireceği müteahhide ne yapılacağı tespit edilmiş dosya verilerek aynı şartlara teklifler oluşturularak İnşaatın yapımı yaptırılması profesyonel bir şekilde sağlanabilmektedir. Ayrıca çok karşılaşılan ve planlanan bu projelerin müşavir firma garantisi altında yaptırılabileceği ve istendiğinde müteahhidin bulunacağı garanti edilmiştir. Kısacası bu proje yapılamaz, bu proje olmaz diyerek işin içinden kurtulmaya çalışan müteahhitlere karşı gerçek öz işleri olan finans yönetimi ve yapım süreci taahhüt uygulamasını başlatmış bulunmaktayız.

Yukarıda bahsetmiş olduğumuz durumların bir apartman için en büyük faydasının şimdi zikredeceğimiz şu cümlelerle ifade edildiğini belirtmek isteriz. Apartman karar defteri ile kentsel dönüşüm kararı almış bir apartmanın yukarıdaki iş ve işlemlerinin tamamının planlanması ve uygulaması bedava yapılacaktır.

 

AÇIKLAMALAR

Müteahhit ile anlaşan bir mal sahibi, anlaşmanın sonraki aşamalarında yukarıda saymış olduğumuz bütün iş ve işlemleri sırasıyla ya da farklı farklı şekilde yaptırabilmektedir. Bunların proje maliyeti kapsamındaki değeri %4-7 inşaat maliyeti bedeli olarak öngörülmektedir. Mal sahibiyle anlaşan müteahhit bu iş ve işlemleri mühendis ve mimarlara yaptırırken eline koz geçirdiğini düşünüp mimar mühendis kalitesini, kişiliğini gerekirse paranı ben ödüyorum mantığı ile ayaklar altına alıp mağduriyetlerin yanı sıra kalite süre endeksini düşürüp daha az paraya daha kalitesiz iş yapmamıza neden olmaktadır.

Hedeflediğimiz amaç yukarıda iş ve işlem yapan bütün birliklerin kendi içerisinde oda birim fiyatlarının ve çalışma koşullarının belirlenen yapılar olduğu bunlar değerlendirildiğinde de inşaat maliyetlerindeki fiyatlandırmaların değişmediği ve yine %4-7 aralığı korunduğu bu yüzden de mal sahipleri için müşavir firma tarafından planlanan kayıt ve imza altın alınan bütün dosyanın işi kabul eden müteahhit tarafından onaylanması ve zaten ödeyecek olduğu bütün bedelleri müşavir firmaya ödeyerek fatura kontrolünün direk sağlanması işin sorumlu ve mesullerinin her zaman işin içinde olması, müşavir firma modelinin kentsel dönüşüm kıstası üzerinden başlayarak hedeflenen ve projelendirilen bina bazlı bu çalışmanın ada içerisinde her bir binaya uygulanarak ada bazlı dönüşümlere olanak sağlaması düşünülmektedir.

 

NOT:Eğer ada bazlı çalışma sağlanırsa bu modelde kooperatif modeline geçilmesi ve sürecin imar barışı, kentsel dönüşüm kooperatif yapısı içerisinde yeni bir planlama ile yapılabileceği düşünülmektedir.

 

2.BÖLÜM: TEKLİF

 

Sayın Yetkili,

Kentsel dönüşüm müşavirliği olan “NEOPARATİF” erklerin ayrılığına dayanarak hiçbir birimin bir şirket ya da şirketler grubu olarak çalışmasını engelleyip her bir birimin bağımsız profesyonel kıyaslanabilir bir sistemde sonuç üretmeyi amaçlamaktadır. Bu yüzden aşağıdaki şirketlerin her biri kendi bağımsızlığında ve birbirleri ile bağlantısı olmadan çalışarak özerk ve bağımsız kendi yetki alanlarında karakter ortaya koymaları gerekmektedir. Olurda birbiri ile bağlantılı bir yapıda çalışılırsa (şirketler grubu, şirket bünyesinde, vb) erkler ayrılığı çalışmayacak ve planlanan yapı sadece sözde olacaktır. Bu yüzden aşağıdaki listedeki bütün firmalar kendi bağımsızlığında kendi temsil ve imza sorumluluğunda işlem yapmaktadır.

  1. Lisanslı kentsel dönüşüm firması
  2. Mimarlık firması
  3. Statik proje firması
  4. Makine proje firması
  5. Elektrik proje firması
  6. SPK Gayrimenkul Değerleme firması
  7. Harita proje firması
  8. Şehir planlama proje firması
  9. Jeoloji/jeofizik/geoteknik firması
  10. Çevre planlama firması
  11. Baroya kayıtlı hukuk firması
  12. Adalet bakanlığı bilirkişisi
  13. İnşaat Maliyet Analiz firması
  14. Sosyolog ve Psikolog danışmanlık firması
  15. Banka
  16. Sekreterya

Yukarıdaki firmaların birbiri ile bağlantısı profesyonel çözüm ortaklığı dışında oluşmaya başlandığında yapılan çalışmalar sekteye uğramakta ve amaçtan sapılmaktadır.

 

İZMİR ili, KARŞIYAKA SOĞUKKUYU mahallesi 9115 ada 46 parsel numaralı taşınmaz üzerindeki ATA apartmanların 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında yıkılarak yeniden yapılması için gereken Danışmanlık Hizmeti ve Ruhsat projesi hazırlama teklifimiz ve detayları ekte yer almaktadır.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Danışmanlık: 1.bölüm:
    • Apartman hakkında bilgi edinilmesi
    • Anket çalışması yapılması
    • Mevcut binanın mimari ve betonarme projelerinin incelenerek mevcut durum tespiti
    • Apartman toplantısının düzenlenmesinin sağlanıp (3 ya da 5 kişilik heyetin oluşturulması)
    • Heyetle toplantı yapılıp mevcut sistem ile talep edilen sistem hakkında bilgi edinilmesi
    • Apartman heyetinden talep edilen dokümanların teslim alınması
      • Mimari proje
      • Statik proje
      • Anket sonuçları
      • Takyidatlı tapu kayıtları (arsa paylarının bütün tapu üzerinden belirlenmesi ve malik pay listesi son 1 ay içerisinde alınmış olmalı)
      • Mevcut binanın numarataj krokisi (fiili apartmanda olan durum)
      • Yeni imar durumu (belediyeden son 3 ay içerisinde alınmış olmalı)
      • Gerekirse aplikasyon krokisi
    • Mevcut verilerin dökümanlaştırılarak analize hazır hale getirilmesi
    • Durum tespiti ve değerlendirme için müşavirlik kooperatifi üyelerinin toplanması ve analizlerin yapılması
    • Değerlendirme toplantısı sonucu apartman temsil heyetiyle bir araya gelinip teklifin sunulması
    • Müşavirlik sözleşmesinin taraflar arasında imzalanması

 

  1. Danışmanlık: 2.bölüm:

 

  • Yapılan analize göre yeni imar durumu ve bina için yapılan öngörülü analiz ile yeni etüt çalışmasının yapılarak yeni projenin nasıl olacağının belirlenmesi
  • Oluşturulan etüdün ön maliyet analizinin yaklaşık değerlendirilmesi ve ankette belirlenen ödeme bedellerine uygun inşaat maliyet ön planlamasının yapılması
  • Apartman temsilcileri heyeti ile yapılan etüt üzerinde değerlendirme yapılıp etüdün kesinleştirilmesi ya da yeni etüt değerlendirilmesinin yapılması
  • Kesinleştirilen etüde göre keşif maliyetlerinin belirlenmesi ve ruhsata esas oluşacak mimari projenin netleştirilmesi.
  • Kesinleşen mimariye göre etüdün:
    • Mimari uygulama projesi
      • Uygulama projesi
      • 3 boyutlu cephe tasarımı
      • İç mekan tasarımı (her bir mahal birer model) ekstra model talep halinde bedellendirilir
    • Statik proje
      • Statik proje
      • Kalıp projesi
      • İskele projesi
    • Elektrik projesi
      • Tesisat projeleri
      • Bağlantı bitiş projeleri
      • Trafo, pano, görüş ve değerlendirme
    • Mekanik projesi
      • Sıhhi tesisat
      • Isıtma ve soğutma
      • Asansör (asansör firması tarafından verilmeli)
    • Harita
      • Tus dosyası hazırlanması
      • Varsa ifraz/ihtas vb durumların değerlendirilmesi
      • Varsa 15, 16. ve 18.maddenin uygulanması
      • Cins değişikliğinin yapılması
    • Akustik
    • Jeoloji ve jeofizik analizi (gerekli görülürse geoteknik projesi bedeli)
    • Enerji kimlik belgesi projelerinin hazırlanması
  • Teknik şartname hazırlanması
  • Kesinleşen projeler göre yaklaşık maliyeti belirlenen projenin net maliyet hesaplarının çıkartılması
  • Maliyet cetveli ve iş kalemlerinin belirlenerek ödeme bedelinin tespit edilmesi ve maliklerin ortak hesaplarının açılarak bedel ödeyecekleri kredi/nakit birikimlerinin bu hesapta toplanması finans kaynağının belirlenmesi
  • Sözleşme taslağının hazırlanması
  • İhale dosyasının hazırlanması ve apartman maliklerinden teklif oluşturulmasını istedikleri müteahhittin ihaleye teklif vermesi
  • İhalenin sonuçlandırılması ve apartman heyeti ile beraber müteahhittin seçilmesi
  • Müteahhit talebi olmaz ise müşavir firmanın işi yapması/yaptırması.
  • Sözleşmenin imzalanması ve yer tesliminin müteahhitte yapılması
    • Yer teslim tutanağının hazırlanması
    • etap işin sonlandırılması.
      • etap işin bedeli kalem kalem belirlenmiş olup ödeme işin başlangıcında %20, kalan bedel ilgili idareye başvurular yapıldığında %30, kalan bedel sözleşme yapılıp ruhsat üzerine müteahhit ismi belirlendiğinde (ihale sonuçlandığında) ödenir. Ödemenin ilk iki payı mal sahipleri tarafından 3.pay müteahhit ya da mal sahipleri tarafından ödenebilir. (Anlaşmaya göre değerlendirilir)

 

  1. Danışmanlık 3.bölüm:

 

  • İhalesi ve sözleşmesi yapılmış işin talep edilmesi halinde apartman heyeti ile beraber yasal olarak yapı denetim kuruluşunun görev sınırları içinde kalan “planlanmış ruhsatlı projenin ve eklerinin uygulama kontrol görevi” yapı denetim tarafından yapılacak olan bu işin apartman heyeti ile beraber projeye uygun yapılması için denetleme ve düzenleme görevinde bulunması durumunda apartman malikleri tarafından yapı denetim ile yapılacak sözleşmede firmamızın taraf gösterilmesi ve mal sahipleri tarafından ya da onlarla beraber yapı denetim ile yapılacak sözleşmeye taraf olunup değerlendirme ve denetleme hizmeti alınabileceği yazılmalıdır.
  1. Yukarıdaki yapılacak iş v tanımların bedellendirme durumu aşağıdaki listede yer almaktadır bu listede 3 başlık altında kalemler değerlendirilmiştir.
    • Ruhsata esas projelerin oluşturulması
    • Danışmanlık hizmeti çerçevesindeki iş ve hizmetler

Danışmanlık hizmeti içerisinde denetleme ve kontrol hizmeti

 

Hizmetlerin her biri ayrı bir değerlendirmeye tabi olunup detaylı şekilde izah edilmeye çalışılmıştır. Kentsel dönüşüm müşavirlik hizmeti vererek yeni nesil bir planlamaya çalışmakta, müteahhide çalışan teknik ekipler yerine mal sahiplerine çalışan teknik ekipler oluşturmaya çalışmaktayız. Türkiye’de örneği olmayan kurucusu olduğumuz bu sistemin tarafınızdan desteklenmesi bizler için onur ve gurur kaynağıdır.

 

Not: Yukarıda bahsi geçen konularda ödemenin malikler ya da işin sonunda müteahhit tarafından yapılması durumunda yapılacak iş ve işlemlerde ortaya çıkacak harç ve benzeri matbu kurumsal bedellerin makbuz karşılığı belirlenerek mal sahiplerinden talep edilir ve mal sahipleri tarafından bedeli ödenir.

 

 

Teklif Veren                                                                                                                   Teklif Alan

 

Neo Yapı Müh. Mim. İnş. Taah. Gıda Tarım                                                               …

Ürünleri San. ve Tic. LTD. ŞTİ.

 

Yüksek İnşaat Mühendisi

Necmi OKUMUŞ

 

 

 

 

 

 

3.BÖLÜM: KURALLAR VE KAVRAMLAR

 

 

 

 

 

 

KURAL VE KAVRAMLAR

 

  1. ANKET ÇALIŞMASI:Hazırlanan anketin maliklerin herbirinin doldurması sağlanarak yeni oluşacak binanın ve mevcuttaki binanın değerlendirilmesini belirlemek ve bina hakıkkında ya da istedikleri hakkında bilgi almak.
  2. ARSA DURUM DEĞERLENDİRİLMESİ: Mal sahiplerinin verdiği tapu bilgilerine göre yapılan inceleme neticesinde ifraz, terk, tevhid gibi durumların değerlendirilerek mevcut parsel alanlarında inşaat planlanacak eski ve yeni alanlarının karşılaştırılması ve değerlendirilmesi.Analiz tabloları EK1.=Bina ve Arsa Durumu
  3. İMAR DURUMU DEĞERLENDİRİLMESİ: ………… Belediyesinin ya da idaresinin verdiği yazılı çizili imar durumuna göre 1. Maddede belirlenen arsa durum değerlendirilmeside göz önüne alınarak yeni inşaat alanının ne olacağının belirlenmesi.(İmar durumuna bakılarak eski bina imarı ile yeni bina arasındaki imar durumu değerlendirilip eski ile yeni arasındaki farklar belirlenir..)

 

  1. MEVCUT İNŞAAT ALANI ANALİZİ:İlgili parsel maliklerinin tarafımıza ulaştırdığı mimari proje, ekspertiz raporları (yoksa mevcut durum ekspertizleri yaptırılarak her bir bağımsız bölümün detaylı analizi yapılır.) gibi evraklar değerlendirilerek, mevcut dairelerin net alan, duvar alanı, balkon alanı, ortak alan, bina giriş alanı, parsel bina kitle alanı, binasız artık parsel alanı gibi başlıklarla; net alan “ortak alan” “duvar alanı” “ekspper alanı” ve “ brüt alan” belirlenir. Ek2=Mevcut Durum Analizi

4.1.NET ALAN= Daire ya da dükkan bağımsız bölüm alanının kullanılabilir süpürme alanı olarak tariflenen net alanıdır.

4.2.ORTAK ALAN=Binanın giriş katı ve bodrum katı hariç normal kattaki merdiven asansör ve benzeri bağımsız bölümlere ortak paylaştırılan net alandır.

4.3.DUVAR ALANI=Bağımsız bölümlerin her birine ait olan (ortak merdiven kovalarında duvarlar bağımsız bölümler için hesaplanır) alandır.

4.4.EKSPER ALANI=Net alan+duvar alanı+bağımsız bölüme ait balkon ya da teras alanıdır. Zemin kat bahçe terasları eklenmez. Çatı teras alanları yönetim planına bakılarak eklenir ya da eklenmez.

4.5.GİRİŞ ALANI=Bina ana girişinin net alanının belirlenmesidir.(Giriş katında merdiven kovası ve asansör gibi alanlar düşürülerek hesaplanan sadece giriş yolu hesabıdır.)

4.6.BRÜT ALAN=Eksper alanı+ortak alanların her katta her bir  bağımsız bölüme kendi payı kadar eklenmiş hali+giriş alanının bütün bağımsız bölümlere bölünmüş halidir.

 

 

  1. OTOPARK DEĞERLENDİRİLMESİ: Mevcut eski projedeki otopark durumu incelenerek kullanılan eski otoparkın durumu değerlendirilip yeni projedeki yapılacak bağımsız bölümlerin daire, ofis, ticari olma durumlarında her bir bağımsız bölüm için kendi otopark durumunun incelenmesi ve bu durumun o bağımsız bölüme etkittirmek hesabıdır.

 

  1. ARSA PAYI DEĞERLENDİRİLMESİ:Mevcut binanın kat mülkiyetine göre belirlenen arsa payı paylaşımının ve mevcuttaki binanın yasal hisse payı dağılımının günümüz koşullarında değerlendirilmesidir.Bu durumun çözümü mevcut binanın kat mülkiyeti kanununa göre bina+arsa değerlendirilmesi ile mevcut bağımsız bölümlerinin her birinin yasal eksper değerlendirmesi ile belirlenmesi, kat mülkiyeti kanununa göre binanın riskli olarak tespit edilmesinden sonraki çıplak arsa durmunun değerlendirilip maliklerin sahip olduğu bu payların her birinin yasal eksper değerlendirilmesi ile belirlenmesi ve paylaşımının arsa ve bina olarak güncel paylarının verilmesi.EK3

 

  1. 2/3 KARAR DEĞERLENDİRİLMESİ:Kentsel dönüşüm yapılacak ilgili apartmanda dönüşüm yapılabilmesi, en iyi şekilde sonuç alınabilmesi; kaosların ortadan kaldırılması, mahkeme ve benzer idari,  adli yollarda tıkanmalar yaşanmaması adına  apartman karar defterinde 2/3 çoğunluk ile karar alınmış olması.

 

  1. ORTAK ALAN DEĞERLENDİRİLMESİ:Bazı projelerde parsellerin tehis edilmesi ile ortaya çıkabilecek olan bina kitle alanı dışındaki ortak alanlarının parsellerde farklılık göstermesi durumunda her bir parselin kendi bina oturum kitlesi dışında kalan alanın değerlendirilmesi ve yeni oluşacak tevhidli parselde her bir parselden gelen oturum kitlesi dışı alanın değerlendirilmesi ve gerekli ise farklı payların hesaplanması ( parsel büyüklüklerin farklı olması)

 

  1. BİNA CEPHE PAYLARıNIN DEĞERLENDİRLMESİ: Metodumuzda kentsel dönüşüm uygulamalarında çokça karşılaştığımız bina cephe paylarının m2 ye dönüştürülmesi uygulamasında bina cephe durumlarının farklı farklı bir metresine karşılık gelen m2 değer karşılığını belirleyerek eski proje ile yeni proje arasında cephe değerinin m2 ye dönüştüren sistem modelimiz kullanılmaktadır. EK 4.Buradaki uygulamalar yeni proje değiştikçe düzenlenecektir.

 

  1. BİNA MALİYETİ:Binanın yeni oluşacak projesine göre dijital olarak planladığımız ve dış veri kaynaklı kullanılacak malzemelerinin seçimiyle değişiklik gösteren maliyet analiz programını kullanılarak maliyetinin hesaplanması

 

  1. BANKA VE ÖDEME İŞLEMLERİ: Modelimizde kat maliklerinin ödemelerini işin müşavirlik planlamaları bittikten sonra belirlenen maliyet ve ödeme planı belirlendikten sonra oluşacak toplam bedelin ilgili maliklerin ilgili bankada açacakları ortak banka hesabında her bir mali ödeme şekline göre değişkenlik göstermeden toplanması ve işin yapımını yüklenen firmaya hakediş üsuluyle ödenmesinden oluşur.Hiçbir yüklenici firma mal sahipleriyle direkt bağlantılı olmayıp banka eksperi, müşavir firma ve yapı denetimin iş seviye tutanakları ile hakediş ile ödemesini alabillir. Her bir yüklenici, işin başında kanunun getirniş olduğu %10 teminat mektubunu ruhsat esansında belediyeye verir, eğer avans istiyor ise işin bedelinin %25 ini geçmemek kaydı ile %25 lik teminat mektubunu bankaya sunarak ilgili firmaların onayıyla avans alabilir.

 

  1. MALİYE VE MALİ YÜKÜMLÜLÜKLER:

 

12A.YÜKLENİCİ YÜKÜMLÜLÜKLERİ

12B.KAT MALİKLERİ YÜKÜMLÜLÜKLERİ

 

 

 

 

 

 

4.BÖLÜM: DETAYLI YOL HARİTASI

              VE BÖLÜMLER

 

 

 

  1. Danışmanlık: 1.bölüm

 

  1. Apartman hakkında bilgi edinilmesi
  2. Anket çalışması yapılması EK2.
  3. Mevcut binanın mimari ve betonarme projelerinin incelenerek mevcut durum tespiti

Riskli Yapı tespiti için rölöve ve karot çalışmasının yapılması. (bu inceleme daha önce yapıldıysa bu adım atlanabilir)

  1. Apartman toplantısının düzenlenmesinin sağlanıp (3 ya da 5 kişilik heyetin oluşturulması)
  2. Heyetle toplantı yapılıp mevcut sistem ile talep edilen sistem hakkında bilgi edinilmesi
  3. Apartman heyetinden talep edilen dokümanların teslim alınması
    1. Mimari proje
    2. Statik proje
  • Anket sonuçları
  1. Takyidatlı tapu kayıtları (arsa paylarının bütün tapu üzerinden belirlenmesi ve malik pay listesi son 1 ay içerisinde alınmış olmalı)
  2. Mevcut binanın numarataj krokisi (fiili apartmanda olan durum)
  3. Yeni imar durumu (belediyeden son 3 ay içerisinde alınmış olmalı)
  • Gerekirse aplikasyon krokisi

 

  1. Mevcut verilerin dökümanlaştırılarak analize hazır hale getirilmesi

İmar durumunda arsa hakkındaki tapu alanı, terk/ihdas durumunun, taks/kaks değerlerinin veya kitle durumunun bina ve arsa kullanımı sekmesine işlenmesi. Mimari projenin değerlendirilerek ek 3’ te mevcut durum analizi, cephe karşılaştırma ve kat karşılaştırma sekmelerinde yer alan bölümlere işlenmesi. Anket sonuçlarının Anket değerlendirmesi sekmesinde değerlendirilerek çoğunluk tercihlerine (mutfak tipi, daire tipi, harcanabilecek bütçe miktarı vb.) bakılması ve proje için fikir oluşturulması. Tapu kayıtlarındaki arsa paylarının ek3’te yer alan arsa payı sekmesine işlenerek mevcut durumun analize hazır hale getirilmesi.

  1. Durum tespiti ve değerlendirme için müşavirlik kooperatifi üyelerinin toplanması ve analizlerin yapılması

Arsa paylarının, mevcut durum analizinden toplam emsal alanı çekerek her malikin arsa payı ile emsal alanı çarparak tapusunda olan gerçek arsa ve bina m2 sinin hesaplaması. Bu değerlerin mevcuttaki durumlar ile karşılaştırılması.

  1. Değerlendirme toplantısı sonucu apartman temsil heyetiyle bir araya gelinip teklifin sunulması
  2. Müşavirlik sözleşmesinin taraflar arasında imzalanması

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Danışmanlık: 2. bölüm

 

  1. Yapılan analize göre yeni imar durumu ve bina için yapılan öngörülü analiz ile yeni etüt çalışmasının yapılarak yeni projenin nasıl olacağının belirlenmesi

 

Hazırlanan tablonun SPK lisanslı eksperlere gönderilerek mevcut durum hakkında değerlendirme istenmesi. Gelen değerlerin eksper raporuna işlenerek mahallerin cephe, kat ve m2 değerlerinin hesaplanması. Hesaplamaların ek3’te yer alan sunum sekmesine işlenmesi. Hesaplama sonucu verilmesi gereken alan sekmesi için, arsa payı ve emsalin çarpılarak elde edilmesiyle oluşan “Emsalin arsa payına göre paylaşım” değeri eksper raporundan gelen arsa değeri(x) ile çarpılır (çarpım değeri=a), mevcut mahalin emsal alanı “bina değeri” olarak yazılır ve eksper raporundan dükkan ise dükkan değerini, daire ise bina değerindeki maliyetleri(y) çekerek bu alanda çarpım yapar (çarpım değeri=b). Emsalin arsa payına göre paylaşımı ve bina değeri arasında dönen işlem şu şekildedir; “(a+b)/(x+y)”. Cephe kazanç kayıp değeri (c) ve kat kazanç kayıp değeri (d) ile toplanarak bahsedilen hesaplama sonucu verilmesi gereken alan bulunur.

Hesaplama sonucu verilmesi gereken alan eksper raporundaki “maliyet değeri” ile çarpılır daha sonra geliştirilmiş projenin “emsal üzerinden mevcut satış değeri” ne bölünerek müteahhite ekstra kesintiyle verilen alan hesaplanır. Ekstra kesinti, hesaplama sonucu verilen alandan düşülerek çizilmesi gereken proje alanı hesaplanır.

 

Hesaplanan proje alanı ile mevcut kitle üzerine yeni projenin etüt projesi hazırlanır.

 

  1. Oluşturulan etüdün ön maliyet analizinin yaklaşık değerlendirilmesi ve ankette belirlenen ödeme bedellerine uygun inşaat maliyet ön planlamasının yapılması

Etüt projenin metrajı yapılarak kaba maliyet hesabı yapılır.

  1. Apartman temsilcileri heyeti ile yapılan etüt üzerinde değerlendirme yapılıp etüdün kesinleştirilmesi ya da yeni etüt değerlendirilmesinin yapılması
  2. Kesinleştirilen etüde göre keşif maliyetlerinin belirlenmesi ve ruhsata esas oluşacak mimari projenin netleştirilmesi.
  3. Kesinleşen mimariye göre etüdün:
    1. Mimari uygulama projesi
      1. Uygulama projesi
      2. 3 boyutlu cephe tasarımı
      3. İç mekan tasarımı (her bir mahal birer model) ekstra model talep halinde bedellendirilir
    2. Statik proje
      1. Statik proje
      2. Kalıp projesi
      3. İskele projesi
  • Elektrik projesi
    1. Tesisat projeleri
    2. Bağlantı bitiş projeleri
    3. Trafo, pano, görüş ve değerlendirme
  1. Mekanik projesi
    1. Sıhhi tesisat
    2. Isıtma ve soğutma
    3. Asansör (asansör firması tarafından verilmeli)
  2. Harita
    1. Tus dosyası hazırlanması
    2. Varsa ifraz/ihtas vb durumların değerlendirilmesi
    3. Varsa 15, 16. ve 18.maddenin uygulanması
    4. Cins değişikliğinin yapılması
  3. Akustik
  • Jeoloji ve jeofizik analizi (gerekli görülürse geoteknik projesi bedeli)
  • Enerji kimlik belgesi
  1. projelerinin hazırlanması
  1. Teknik şartname hazırlanması
  2. Kesinleşen projeler göre yaklaşık maliyeti belirlenen projenin net maliyet hesaplarının çıkartılması
  3. Maliyet cetveli ve iş kalemlerinin belirlenerek ödeme bedelinin tespit edilmesi ve maliklerin ortak hesaplarının açılarak bedel ödeyecekleri kredi/nakit birikimlerinin bu hesapta toplanması finans kaynağının belirlenmesi
  4. Sözleşme taslağının hazırlanması
  5. İhale dosyasının hazırlanması ve apartman maliklerinden teklif oluşturulmasını istedikleri müteahhittin ihaleye teklif vermesi
  6. İhalenin sonuçlandırılması ve apartman heyeti ile beraber müteahhittin seçilmesi
  7. Müteahhit talebi olmaz ise müşavir firmanın işi yapması/yaptırması.
  8. Sözleşmenin imzalanması ve yer tesliminin müteahhitte yapılması
    1. Yer teslim tutanağının hazırlanması
    2. 2.etap işin sonlandırılması.
      1. etap işin bedeli kalem kalem belirlenmiş olup ödeme işin başlangıcında %20, kalan bedel ilgili idareye başvurular yapıldığında %30, kalan bedel sözleşme yapılıp ruhsat üzerine müteahhit ismi belirlendiğinde (ihale sonuçlandığında) ödenir. Ödemenin ilk iki payı mal sahipleri tarafından 3.pay müteahhit ya da mal sahipleri tarafından ödenebilir. (Anlaşmaya göre değerlendirilir)

 

  1. Danışmanlık 3.e.bölüm:

 

  1. İhalesi ve sözleşmesi yapılmış işin talep edilmesi halinde apartman heyeti ile beraber yasal olarak yapı denetim kuruluşunun görev sınırları içinde kalan “planlanmış ruhsatlı projenin ve eklerinin uygulama kontrol görevi” yapı denetim tarafından yapılacak olan bu işin apartman heyeti ile beraber projeye uygun yapılması için denetleme ve düzenleme görevinde bulunması durumunda apartman malikleri tarafından yapı denetim ile yapılacak sözleşmede firmamızın taraf gösterilmesi ve mal sahipleri tarafından ya da onlarla beraber yapı denetim ile yapılacak sözleşmeye taraf olunup değerlendirme ve denetleme hizmeti alınabileceği yazılmalıdır.
  1. Yukarıdaki yapılacak iş ve tanımların bedellendirme durumu aşağıdaki listede yer almaktadır bu listede 3 başlık altında kalemler değerlendirilmiştir.
    1. Ruhsata esas projelerin oluşturulması
    2. Danışmanlık hizmeti çerçevesindeki iş ve hizmetler
    3. Danışmanlık hizmeti içerisinde denetleme ve kontrol hizmeti

 

5.BÖLÜM: EKLER

     EK-1  Gerekli Evrak Listesi

      EK-2  Anket

      EK-3  Maliyet Analizi

      EK-4  Müşavirlik Sözleşmesi

      EK-5  Apartman Protokol Kararı                 

 

                 

 

 

 

 

ANKET

 

 

  1. AD SOYAD:

2.TELEFON NUMARASI:

3.ADRESİNİZ NEDİR?

4.APARTMAN ADI:

5.VARSA APARTMAN BLOK NUMARASI? (A-B VB)

 

6.KAT NUMARASI?

  • ZEMİN
  • KAT
  • KAT
  • KAT
  • KAT
  • KAT
  • KAT
  • KAT
  • KAT
  • KAT
  • KAT
  • DİĞER

7.DAİRE/DÜKKAN NUMARASI?

 

8.DAİRENİZİN/DÜKKANINIZIN TAPU SAHİBİ /İSİMLERİ ?

 

9.APARTMANINIZDA KAÇ DAİRE VAR?

 

  1. APARTMANINIZDA KAÇ DÜKKAN VAR?

 

11.HANEDE KAÇ KİŞİ YAŞIYORSUNUZ?

 

 

12.DAİRENİZİN MEVCUT TİPİ NEDİR?

  • 1+1
  • 2+1
  • 3+1
  • 4+1
  • 5+1
  1. YENİ DAİRENİZİN/DÜKKANINIZIN HANGİ TİP OLMASINI İSTERSİNİ?
  • DUBLEKS DAİRE
  • STÜDYO DAİRE
  • STANDART DAİRE
  • DİĞER

 

  1. Dairenizin/dükkanınızın mevcut NET m2 si nedir?

 

 

  1. Dairenizin/dükkanınızın mevcut BRÜT m2 si nedir? (balkonlar dahil)

 

 

  1. Evinize/dükkanınıza yakın zamanda tadilat yaptınız mı?
  • EVET
  • HAYIR

 

17.Evinizin/dükkanınızın değerinin ne kadar olduğunu düşünüyorsunuz?

 

  1. Yeni yapılacak projede mutfak tipi nasıl olmalı?
  • AÇIK MUTFAK
  • KAPALI MUTFAK
  • DİĞER

 

19.YAPILABİLİYOR İSE EBEVEYN BANYOSU İSTER MİSİNİZ? ebeveyn banyosu ister misiniz?

  • EVET
  • HAYIR

 

  1. BALKONUNUZUN BÜYÜKLÜĞÜ SİZCE NET KAÇ m2 OLMALIDIR?

 

  1. YENİ PROJEDE DAİRENİZİN NASIL OLMASINI İSTERSİNİZ?
  • MEVCUT PROJE İLE AYNI
  • YENİ NESİL VE TİPİ DEĞİŞSİN (3+1 – 2+1 – 1+1 VB.)

 

  1. YENİ PROJEDE DÜKKANINIZIN NASIL OLMASINI İSTERSİNİZ?
  • ESKİ TİP AYNI M2
  • YENİ NESİL VE TİPİ DEĞİŞSİN (3+1 – 2+1 – 1+1 VB.)

 

  1. DAİRENİZİN VEYA DÜKKANINIZIN UYGUN ŞARTLAR OLDUĞUNDA BAŞKA KAT YA DA DAİRE/DÜKKAN İLE DEĞİŞTİRMEK İSTER MİSİNİZ?
  • EVET
  • HAYIR

 

  1. YENİ YAPILACAK BİNANIZIN MODERN MİMARİ VEYA ESKİ MİMARİ OLAMSINI İSTER MİSİNİZ?
  • MODERN MİMARİ
  • ESKİ MİMARİ

 

  1. BUGÜN DAİRENİZİ/DÜKKANINIZI BAŞKA BİR YERDEKİ DAİRE İLE DEĞİŞTİRMEK İSTER MİSİNİZ? (farklı apartman, farklı semt veya mahalle)
  • EVET
  • HAYIR

 

  1. BUGÜN DAİRENİZİ/DÜKKANINIZI SATMAK İSTER MİSİNİZ?
  • EVET
  • HAYIR

 

 

 

 

 

  1. APARTMANINIZIN UYGUN ŞARTLAR OLUŞUR İSE YAN BİNALAR İLE BİRLEŞTİRİLMESİNİ İSTER MİSİNİZ? (Avantajınıza olduğu taktirde)
  • EVET
  • HAYIR

 

  1. 6306 SAYILI KANUN GETİRMİŞ OLDUĞU KENTSEL DÖNÜŞÜM TEŞVİKLERİNDEN HANGİSİNİ TERCİH EDERSİNİZ?
  • KİRA YARDIMI (18 AY BOUNCA 1150 TL – TAM HİSSE İÇİN)
  • KREDİ DESTEĞİ (BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN 125.000 TL) KREDİ DESTEĞİ ALANLAR KİRA YARDIMI ALAMAZ.
  1. YENİ BİNANIZIN YAPI MALİYETİNİ NASIL ÖDEYECEKSİNİZ?
  • NAKİT PARA
  • KREDİ ÇEKEREK
  • BEDEL KARŞILIĞI M2 VEREREK
  1. YENİDEN YAPILMASI İÇİN ÖDEMEYİ DÜŞÜNDÜĞÜNÜZ MAX BÜTÇE NEDİR?
  • 000 TL- 200.000 TL
  • 000 TL – 300.000 TL
  • 000 TL- 400.000 TL
  • +450.000 TL

 

  1. KENDİ EVİNİZ Mİ? KİRA MI?
  2. KENDİ EVİNİZSE NE KADARA KİRAYA VERİRSİNİZ?
  3. KİRACIYSANIZ NE KADAR KİRA ÖDEMEKTESİNİZ?
  4. HİZMET PERFORMANSIMIZI BEĞENDİNİZ Mİ?

😊😊😊😊😊😊😊😊😊😊

 

  1. SORUNUZU BURAYA YAZIN?

 

 

By |2021-02-22T18:14:59+03:00Şubat 22nd, 2021|neoparatif|